Cité-jardin à l’âge de la pension réhabilitée en quartier à la pointe du progrès

Westveld - Sint-Amandsberg 

Les habitations de la Société de logements sociaux Volkshaard dans le quartier du Westveld à Sint-Amandsberg font actuellement l’objet d’une véritable opération à cœur ouvert. Au cours d’une première phase, 160 des 196 logements au total, construits vers la moitié des années 1950, ont été dotés d’un nouveau toit, parachevé avec la Tuile Tempête 44 de Koramic. Le programme comprend aussi une rénovation totale des intérieurs. Dès que celle-ci sera terminée, toutes les habitations ainsi que les appartements duplex répondront à nouveaux aux exigences contemporaines en matière d’énergie, sécurité et confort.

Derrière ces interventions se cache un moteur important: le programme de rénovation énergétique 2020 des autorités flamandes. Ce programme comporte trois objectifs clairs pour le parc résidentiel existant: isoler toutes les toitures, remplacer les chaudières de chauffage dépassées et troquer le simple vitrage contre du double vitrage.

Hans Heyse, directeur de la SLS Volkshaard: “Mais ce n’est pas tout. Nous devons également respecter les directives de sécurité pour les installations électriques et au gaz et offrir à nos locataires un confort intérieur contemporain. De par le passé, nous rénovions nos habitations au fur et à mesure qu’elles se libéraient. Nous utilisions à cet effet majoritairement du personnel propre. Mais tous ces chantiers disséminés étaient difficiles à suivre et, à ce rythme, nous n’aurions jamais pu atteindre l’échéance de 2020.

C’est pourquoi nous sommes passés à une rénovation collective en collaboration avec des entrepreneurs externes. Pour éviter de créer des quartiers désaffectés et fantômes, nous appliquons un système de tournante. Nous nous attaquons d’abord aux habitations qui se libèrent. Une fois celles-ci prêtes, nous y déplaçons des locataires existants et pouvons nous occuper de leur logement à louer.

Le passage à des entrepreneurs externes offre des avantages supplémentaires, comme le fait que nous ne payons que 6% de TVA sur les matériaux, fournis par les entrepreneurs, et que nous avons pu contracter pour les travaux un emprunt auprès de la VMSW (la Société flamande du logement social, ndt.) alors que nous devions financer les travaux avec des moyens internes lorsque nous travaillions en gestion propre.”

“Vu que la phase préparatoire pour un tel contingent d’habitations prend énormément de temps, nous avons opté au Westveld pour une approche en deux phases”, intervient Tom Battiau, responsable des projets de la SLS Volkshaard. “Nous avons d’abord rénové les toitures, de manière à pouvoir encore profiter du système de primes intéressant avant qu’il ne disparaisse. Cela a ainsi permis d’isoler correctement la plus grande surface de déperdition de chaleur et de la rendre suffisamment étanche à l’air, de telle sorte que la consommation d’énergie des locataires a fortement baissé.

Les autres interventions élèveront encore les performances énergétiques. Nous isolons les sols, plaçons des chaudières à condensation économes et installons un système de ventilation C commandé à la demande, piloté de manière économique sur base de l’humidité relative de l’air ainsi que du taux de CO2 et de COV, créant ainsi un climat intérieur sain.”

Un habitat durable: également une question de durée de vie

Pour les plans et le contrôle de l’exécution, la SLS Volkshaard a fait appel à l’équipe de GDR-architecten. Hendrik Van de Veere, architecte associé: “Les locataires ont continué d’occuper leur habitation durant les travaux de rénovation de la toiture, de telle sorte qu’un minimum de dérangement et une exécution rapide étaient ici les maîtres mots. C’est pourquoi nous avons opté, là où c’était possible, pour des toitures sarking.

En même temps, il nous fallait aussi tenir compte des travaux à effectuer a posteriori. Toutes les évacuations pour l’installation de chauffage et la ventilation sont ainsi déjà prêtes dans la toiture, et les fenêtres de toit ont elles aussi été directement intégrées.

Désigner l’emplacement idéal de ces évacuations et fenêtres ne fut pas une sinécure, car on distingue en tout 28 types d’habitation différents ayant chacun leur propre plan et aménagement. Une préparation approfondie s’avérait donc nécessaire.”

Pour la finition, le choix s’est porté sur la Tuile Tempête 44 anthracite de Koramic. Tom Battiau: “Plusieurs arguments ont motivé notre choix d’une Tuile Tempête. Pour commencer, les habitations étaient auparavant recouvertes d’une Tuile Tempête, de telle sorte que l’authenticité était ainsi conservée. Cet aspect n’était pas négligeable dans ce joli quartier construit selon les principes des cités-jardins. Mais l’excellent rapport qualité/prix ainsi que la longue durée de vie de cette tuile en terre cuite se sont avérés encore plus déterminants.”

Hans Heyse: “Permettre de vivre de manière abordable et durable, telle est notre mission.  Cela vaut non seulement pour notre clientèle, mais aussi pour notre propre personnel d’entretien. C’est pourquoi nous ne jurons que par des matériaux nécessitant peu d’entretien et présentant une longue durée de vie. Nous mettons actuellement la dernière main à un guide pour les architectes, dans lequel nous décrivons avec quels types de matériaux et principes d’exécution nous voulons travailler, à intégrer dès la conception architecturale.”

Hendrik Van de Veere: “La Tuile Tempête 44 de Koramic est un classique parmi les classiques. Outre son caractère abordable, le large éventail de pièces formées a également joué un rôle. Pour déterminer la couleur, nous avons comparé différents échantillons. La couleur anthracite garantit une harmonie maximale avec les autres matériaux.

Les planches de rive ainsi que les débords sur les côtés ont ainsi été réalisés à partir de panneaux HPL nécessitant peu d’entretien, qui sont surtout disponibles dans des teintes de gris. L’anthracite se marie également avec les teintes de la brique de parement existante qui sera conservée. Plusieurs habitations disposaient d’un garage sous un débord latéral en éléments de béton individuels qui avaient souffert de la corrosion du béton. Nous avons retiré ces débords et avons utilisé une tuile de rive pour la finition du toit.”

 

Quid du reste de l’enveloppe extérieure?

Lors de la phase suivante est prévue la rénovation totale selon le principe de la tournante décrit ci-avant. Pratiquement toutes les habitations seront mises à nu ‘gros œuvre fermé’ et recevront un tout nouvel équipement technique et parachèvement. Conduites et évacuations, chauffage, ventilation, sols, tout sera intégralement rénové.

Fait marquant: les façades extérieures ne seront pas isolées, et ce pour une bonne raison. Tom Battiau: “Nous avons minutieusement étudié les creux par endoscopie. Cet exercice a révélé que ceux-ci n’étaient pas appropriés pour une post-isolation. Miser durablement sur les économies d’énergie signifie non seulement isoler, mais aussi prévenir les problèmes de condensation et d’humidité a posteriori. Mais pas de panique, nous isolerons la toiture et les sols de manière optimale et solutionnerons correctement les ponts thermiques existants par l’intérieur.”

La carte d’identité fonctionnelle des habitations ne changera pas, mais leur configuration sera par contre améliorée. Tom Battiau: “Vu que les diverses surfaces ne correspondent plus aux normes actuelles pour les logements sociaux à louer, nous procéderons à une réorganisation de l’intérieur. L’ancienne succession de petites pièces de jour sera rompue et les espaces se chevaucheront beaucoup plus. Nous transformerons la salle de bains trop petite en débarras ou local technique tandis que la plus petite chambre sera transformée en salle de bains. Sous les pans de toit sera aménagée une chambre spacieuse. Par cette réorganisation, le nombre de chambres restera inchangé, sauf pour les habitations où des chambres étaient déjà présentes sous le toit.”

L’objectif est que les locataires restent si possible dans le quartier, mais ce ne sera pas faisable pour tout le monde. Hans Heyse: “Nous devons tenir compte d’une occupation rationnelle, adaptée à la composition des ménages. Psychologiquement, un déménagement vers un autre environnement constitue peut-être encore l’élément le plus complexe dans notre projet de rénovation, car nous avons des locataires très fidèles. Certains locataires ont par exemple vécu toute leur vie au Westveld.”

 

Pourquoi ne pas avoir envisagé la démolition?

La piste de la démolition et reconstruction a-t-elle aussi été envisagée? Hans Heyse: “Pour traiter les demandes de financement, la VMSW applique la règle des 80%. Si le projet de rénovation coûte, selon les tableaux de simulation, 80% ou plus du prix d’une nouvelle construction, le dossier de rénovation sera refusé. Depuis peu, nous devons aussi procéder à un test de rénovation pour éviter que les travaux soient disséminés et qu’il soit ainsi trop tard pour se faire une idée du prix total. Ce test nous permet de nous faire une idée de l’état de l’habitation et de répertorier les interventions nécessaires. Nous travaillons actuellement à un passeport par habitation afin de pouvoir parfaitement apporter une réponse toute faite à ce test obligatoire. Mais avec un portefeuille de 5.500 logements à louer, cela fait beaucoup de travail.”

Les loyers vont-ils augmenter? “Non, pas pour le quartier de Westveld. La prime du patrimoine sera tout au plus supprimée, c’est-à-dire la réduction pour le locataire sur base de l’âge de l’habitation. Mais la facture d’énergie moins élevée compensera largement cette perte.”

Les finances des SLS sont beaucoup moins roses de nos jours, ajoute le directeur. “Une étude récente, réalisée à la demande de 9 SLS aux profils différents, montre que, sur base de divers paramètres et pour des projets de construction issus de différentes décennies, nous faisons actuellement des pertes lorsque nous construisons. Ce n’était pas encore le cas il y a deux décennies, entre autres grâce à la forme de financement différente à l’époque et aux exigences moins strictes, notamment au niveau des superficies.

Grâce au fait que nous avons construit de manière constante, nous atteignons via nos projets plus anciens comme le Westveld un rendement encore suffisant pour financer notre fonctionnement et notre infrastructure. Mais pour maintenir cela à l’avenir, des mesures s’imposent. Car la demande de logements à louer abordables ne cesse d’augmenter et le marché privé ne nous soulage pas.”

 

Information sur le projet

 

Architecte

Maître d’ouvrage

Programme

Lieu

Produits

 

GDR-Architecten

SHM Volkshaard, Gent

196 logements sociaux à louer

Sint-Amandsberg

“Permettre de vivre de manière abordable et durable, telle est notre mission. C’est pourquoi nous ne jurons que par des matériaux nécessitant peu d’entretien et présentant une longue durée de vie.”

Hans Heyse, directeur de la Société de logements sociaux Volkshaard

 
 

Koramic Tuile Tempête 44 Anthracite

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Plate, la Tuile Tempête à onde douce confère une valeur ajoutée tant aux villas et maisons contemporaines qu’à l’architecture audacieuse. Il en existe une version pour tous les budgets et, grâce à son format, à sa forme et à ses accessoires, cette tuile en terre cuite convient pour les structures de toit les plus complexes.

IDÉALE POUR LA RÉNOVATION

Généralement, les anciennes maisons se sont ‘laissées aller’, de telle sorte que leurs toits ne sont plus totalement droits. La Tuile Tempête apporte ici la solution. De par son format pratique, le couvreur bénéficie de plus de jeu et pourra même solutionner les détails les plus complexes.

 

“La Tuile Tempête 44 de Koramic est un classique parmi les classiques. Outre son caractère abordable, le large éventail de pièces formées a également joué un rôle.”

Hendrik Van de Veere, GDR-architecten

 
 
Couple and architect looking at a construction plan in showroom Londerzeel

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