Tuinwijk op pensioenleeftijd wordt weer state-of-the-art

Westveld - Sint-Amandsberg 

De woningen van SHM Volkshaard in de wijk Westveld te Sint-Amandsberg ondergaan momenteel een heuse openhartoperatie. In een eerste beweging kregen 160 daken van de in totaal 196 woongelegenheden, gebouwd halfweg de jaren 1950, een compleet nieuw dak, bekroond met de Koramic Stormpan 44. Op het programma staat verder een interne totaalrenovatie. Zodra die achter de rug ligt, zullen alle huizen en duplexappartementen opnieuw beantwoorden aan de hedendaagse vereisten inzake energie, veiligheid en comfort.

Een belangrijke motor achter de ingrepen is het energierenovatie-programma 2020 van de Vlaamse overheid. Voor de bestaande woningmarkt stelt dat ERP 2020 drie heldere doelstellingen voorop: alle daken isoleren, verouderde verwarmingsketels vervangen en enkel glas inruilen voor dubbele beglazing. 

Hans Heyse, directeur van Volkshaard: “Daarmee houdt het niet op. We moeten ook de veilig-heidsvoorschriften voor elektrische en gasinstallaties respecteren en onze huurders een hedendaags wooncomfort bieden. In het verleden renoveerden we onze woningen naarmate zij vrij kwamen. Daarvoor zetten we overwegend eigen medewerkers in. Maar al die verspreide werven waren moeilijk op te volgen en tegen dat tempo haalden we nooit de deadline van 2020. Daarom zijn we overgeschakeld op collectieve renovatie in samenwerking met externe aannemers. Om geen grote leegstand en spookwijken te creëren, passen we een door-schuifsysteem toe. Woningen die leeg komen, pakken we eerst aan. Zodra ze klaar zijn, verhuizen we huurders naar daar en komen hun huurwoningen aan bod. 

Bijkomende voordelen van de stap naar externe aannemers zijn dat we op de materialen, geleverd door de aannemers, slechts 6% btw betalen, en dat we voor de werkzaamheden een lening kunnen aangaan bij de VMSW, terwijl we werken in eigen beheer moesten financieren met interne middelen.”

“Omdat de voorbereidingsfase voor een dergelijk contingent aan woningen heel veel tijd vergt, hebben we in Westveld gekozen voor een aanpak in twee delen”, pikt Tom Battiau, diensthoofd projecten van Volkshaard, in. “Eerst hebben we de daken vernieuwd, zodat nog gebruik kon worden gemaakt van het toen interessante premiestelsel, waarvan al sprake was dat het zou worden afgebouwd. Daarmee was meteen het grootste warmteverliesoppervlak afdoende geïsoleerd en voldoende luchtdicht, zodat het energieverbruik van de huurders fiks is gedaald. 

De verdere ingrepen zullen de energetische prestaties nog verhogen. We isoleren de vloeren, plaatsen een zuinige condenserende verwarmings-ketel en installeren een vraaggestuurd ventilatiesysteem C dat economisch wordt aangestuurd op basis van de relatieve luchtvochtigheid en het CO2- en VOC-gehalte en zo instaat voor een gezond binnenklimaat.”

Duurzaam wonen: ook een kwestie van levensduur

Voor de plannen en de controle op de uitvoering deed Volkshaard een beroep op het team van GDR-architecten. Architect-vennoot Hendrik Van de Veere: “De huurders bleven in de woning tijdens de dakrenovatiewerken, zodat minimale hinder en een vlot verloop de ordewoorden waren. Daarom hebben we waar mogelijk gekozen voor sarkingdaken. Tegelijkertijd moesten we rekening houden met de later uit te voeren werken. Zo zitten in het dak alle afvoeren voor de ventilatie- en verwarmings-installatie al klaar, en zijn ook de dakvlakramen meteen ingebracht. Die afvoeren en ramen de juiste plaats toewijzen, was geen sinecure, want in totaal onderscheiden we 28 woningtypes met elk hun eigen grondplan en inrichting. Een grondige voorbereiding was dus noodzakelijk.”

Voor de afwerking viel de keuze op de Koramic Stormpan 44 antraciet. Tom Battiau: “Onze voorkeur voor een Stormpan was gebaseerd op meerdere argumenten. Om te beginnen lag er al een Stormpan, zodat de authenticiteit bewaard bleef. In deze mooie, volgens de principes van de tuinwijk gerealiseerde wijk, was dat niet onbelangrijk. Maar doorslaggevender waren de prima prijs/kwaliteit verhouding en de lange levensduur van deze kleidakpan.”

Hans Heyse: “Betaalbaar en duurzaam wonen mogelijk maken, luidt onze missie. Dat slaat niet alleen op ons cliënteel, maar ook op onze eigen onder-houdsmensen. Vandaar dat we zweren bij materialen die onderhoudsarm zijn en een lange levensduur hebben. Momenteel leggen we de laatste hand aan een leidraad voor ontwerpers, waarin we beschrijven met welke typematerialen en uitvoeringsprincipes we willen werken, om dit mee te nemen in het architec-tuurontwerp.”

Hendrik Van de Veere: “De Stormpan 44 van Koramic is een klassieker. Naast de betaalbaarheid speelde ook het uitgebreide aanbod aan vormstukken een rol. Voor de kleurbepaling hebben we verschillende stalen vergeleken. De antracietkleur mikt op een maximale afstemming op de andere materialen. 

Zo zijn de boordplanken en zijdelingse oversteken uitgevoerd in een onderhoudsarme HPL-plaat, die vooral in grijstinten beschikbaar is. Antraciet sluit ook aan bij de tinten van de bestaande gevelsteen die behouden blijft. Een aantal woningen beschikte over een garage onder een zijdelingse oversteek in losse betonelementen die te lijden hadden van betonrot. Die oversteken hebben we weggehaald en voor de dakafwerking hebben we daar een gevelpan gebruikt.”

 

Wat met de rest van de buitenschil?

Als volgende fase is het nu de beurt aan de totaalrenovatie volgens het al omschreven doorschuif-principe. Nagenoeg alle woningen worden casco gestript en krijgen een compleet nieuwe technische uitrusting en afwerking. Leidingen en afvoeren, verwarming, ventilatie, vloeren, alles wordt integraal vernieuwd.

Opmerkelijk: de buitengevels worden niet geïsoleerd, maar daar is een goede reden voor. Tom Battiau: “We hebben de spouwen nauwkeurig onderzocht met een endoscoop. Uit die oefening bleek dat ze niet geschikt waren voor na-isolatie. Duurzaam inzetten op energiezuinigheid betekent niet alleen isoleren, maar ook problemen achteraf met condensatie en vocht voorkomen. Maar geen nood, we isoleren dak en vloeren optimaal en pakken de bestaande koudebruggen langs de binnenzijde goed in.” 

De functionele identiteitskaart van de woningen verandert niet, maar de indeling ondergaat wel een upgrade. Tom Battiau: “Omdat de diverse oppervlaktes niet langer stroken met de huidige normen voor sociale huurwoningen, voeren we een interne reorganisatie door. De vroegere opeenvolging van kleine dagruimtes wordt doorbroken en de ruimtes lopen veel meer in elkaar over. De te kleine badkamer transformeren we tot een berging of technische ruimte en de kleinste slaapkamer wordt omgevormd tot badkamer. Onder de dakvlakken komt een ruime slaapkamer. Door deze reorganisatie blijft het aantal slaapkamers gelijk, behalve waar er al slaapkamers onder het dak waren.”

De bedoeling is dat de huurders indien mogelijk in de wijk blijven, maar dat zal niet voor iedereen haalbaar zijn. Hans Heyse: “We moeten rekening houden met een rationele bezetting, aangepast aan de gezinssamenstelling. Psychologisch is een verhuizing naar een andere omgeving wellicht nog het moeilijkste element in ons renovatieverhaal, want wij hebben een heel trouw huurderspubliek. Bepaalde huurders wonen bijvoorbeeld al hun hele leven in Westveld.”

 

Waarom niet slopen?

Werd ook de piste van slopen en herbouw bekeken? Hans Heyse: “De VMSW hanteert bij de behandeling van de financieringsaanvraag de 80%-regel. Kost het renovatieontwerp volgens de simulatietabellen 80% of meer van een nieuwbouw, dan wordt het renovatie-dossier geweigerd. Sinds kort moeten we ook een renovatietoets uitvoeren om te vermijden dat werken verspreid worden en er zo te laat een inzicht is in de totaalprijs. Door die toets krijgen we een beeld van de toestand van de woning en kunnen we oplijsten welke ingrepen er nodig zijn. Momenteel werken 

we aan een paspoort per woning, zodat we perfect een kant-en-klaar antwoord kunnen bieden op die toetsverplichting. Maar met een aanbod van 5500 huurwoningen is dat wel even werk.”

Zullen de huurprijzen stijgen? “In het geval Westveld niet. Hoogstens de patrimoniumpremie zal wegvallen, de korting voor de huurder op basis van de ouderdom van de woning. Maar de lagere energiefactuur zal dat verlies ruimschoots compenseren.”

Voor de SHM’s is het financiële plaatje vandaag veel minder rooskleurig, voegt de directeur eraan toe. “Uit een recente studie, opgemaakt op vraag van 9 SHM’s met uiteenlopende profielen, blijkt dat we, gemeten volgens diverse parameters en voor bouwprojecten uit verschillende decennia, momenteel verlies maken als we bouwen. Een tweetal decennia geleden was dat nog niet het geval, onder meer dankzij de andere financieringsvorm toen en de minder strikte eisen, onder andere met betrekking tot de oppervlaktes. Dankzij het feit dat wij constant hebben gebouwd, behalen wij via onze oudere projecten zoals Westveld nog voldoende rendement om onze werking en infrastructuur te bekostigen. Maar om dat in de toekomst te bestendigen, dringen maatregelen zich op. Want de vraag naar betaalbare huurwoningen neemt alleen maar toe en de private markt biedt geen soelaas.”

 

Informatie over het project

 
Architect

Bouwheer

Programma

Locatie

Producten

 

GDR-Architecten

SHM Volkshaard, Gent

196 sociale huurwoningen

Sint-Amandsberg

“Betaalbaar en duurzaam wonen mogelijk maken, luidt onze missie. Vandaar dat we zweren bij materialen die onderhoudsarm zijn en een lange levensduur hebben.”

Hans Heyse, directeur bij SHM Volkshaard

 
 

Koramic Stormpan 44 antraciet

VOOR ELKE BOUWSTIJL EN ELK BUDGET

De vlakke Stormpan geeft met haar zachte golving zowel een landhuis, een hedendaagse woning als gedurfde architectuur een meerwaarde. Er bestaat een versie voor elk budget en de kleipan kan de meest ingewikkelde dakconstructies aan dankzij haar formaat, vorm en hulpstukken.

IDEAAL VOOR RENOVATIE

Oude huizen hebben zich meestal ‘gezet’, waardoor de daken niet meer volledig recht zijn. De Stormpan brengt dan uitkomst. Door haar handige formaat beschikt de dakdekker over meer speelruimte en kan hij zelfs de moeilijkste details vlotjes oplossen.

 

 

“De Stormpan 44 van Koramic is een klassieker. Naast de betaalbaarheid speelde ook  het uitgebreide aanbod aan vormstukken een rol.”

Hendrik Van de Veere, GDR-architecten

 
 
Couple and architect looking at a construction plan in showroom Londerzeel

Kijk. Droom. Kies.

Laten we samen letterlijk uw dromen tastbaar maken in onze showrooms.

  • Kom langs en laat u inspireren door onze innovatieve oplossingen. Bekijk ze, neem ze vast en ervaar uw toekomstige gevel, dak, bestrating of binnenmuur. 
  • Onze showroomadviseurs geven u uitgebreid deskundig advies. 
  • Neem uw favoriete stalen mee naar huis.

U kan ons vinden:

Londerzeel

A12 - Koning Leopoldaan 1
2870 Breendonk

Kortrijk

Kapel ter Bede 88
8500 Kortrijk